Depuis son entrée en vigueur en 2021, le règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) constitue l’un des piliers de la finance durable en Europe. Son objectif est clair : améliorer la transparence des acteurs financiers sur la prise en compte des enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).
Mais après plusieurs années d’application, ses limites sont apparues. Une révision en profondeur est aujourd’hui en cours, annonçant une transformation majeure du cadre réglementaire.
Un cadre initial source de confusion
Le SFDR repose aujourd’hui sur trois catégories de produits financiers :
• Article 6 : sans objectif ESG spécifique
• Article 8 : intégrant des caractéristiques ESG
• Article 9 : visant un objectif d’investissement durable
Si cette classification a permis de structurer le marché, elle a aussi généré des ambiguïtés. En pratique, ces catégories ont souvent été perçues comme des labels de durabilité, alors qu’elles ne reflètent en réalité que des niveaux de transparence, sans exigences minimales de performance.
Résultat : une lecture parfois trompeuse pour les investisseurs et un risque accru de greenwashing.
SFDR 2.0 : une refonte pour plus de clarté
Face à ces constats, la Commission européenne a lancé fin 2025 une révision du règlement, souvent appelée « SFDR 2.0 ».
L’objectif est de remplacer les catégories actuelles par un système plus lisible, fondé sur trois nouvelles approches :
• Produits “Transition” : des fonds qui accompagnent une trajectoire d’amélioration ESG
• Produits “ESG basics” : intégrant des critères ESG sans objectif spécifique
• Produits “Durables” : visant un impact environnemental ou social mesurable
Ces nouvelles catégories devraient s’accompagner d’exigences plus concrètes, notamment un seuil d’environ 70 % d’actifs alignés avec la stratégie affichée, ainsi qu’un renforcement des obligations de transparence.
Des exigences renforcées… et plus mesurables
L’un des changements majeurs introduits par la réforme est le passage d’une logique déclarative à une logique de preuve.
Les gestionnaires devront désormais :
• définir des objectifs ESG clairs,
• s’appuyer sur des indicateurs mesurables,
• et démontrer concrètement l’impact de leurs investissements.
En parallèle, les règles d’utilisation des termes comme « durable », « impact » ou « transition » dans les noms des fonds seront strictement encadrées.
Une réforme prometteuse, mais exigeante
Le secteur immobilier est directement concerné par cette évolution.
D’une part, la création d’une catégorie « Transition » correspond mieux à la réalité du marché : la majorité des stratégies ESG immobilières repose sur l’amélioration de bâtiments existants, un enjeu crucial quand on sait que la grande majorité du parc de 2050 est déjà construite aujourd’hui.
D’autre part, l’accent mis sur la mesure de l’impact devrait accélérer la structuration des pratiques, encore hétérogènes dans le secteur.
Vers une finance durable plus crédible
Attendue à partir de 2028, cette réforme marque une nouvelle étape dans la construction du cadre européen de la finance durable.
Pour les acteurs du marché, l’enjeu est désormais stratégique : il ne s’agit plus seulement d’afficher des ambitions ESG, mais de les démontrer, de manière rigoureuse et mesurable.
Une question reste ouverte : ce nouveau cadre parviendra-t-il à concilier simplicité, ambition environnementale et crédibilité ? L’équilibre sera déterminant pour l’avenir des fonds durables en Europe.